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来源: 作者: 2019-06-08 23:30:43

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本报 骆轶琪 广州(楼盘)报道

今年十一长假期间,楼市虽没像去年一样密集出台调控措施,但在“五限”环境下,整体氛围没有出现过热,各地仍在陆续跟进调控加码措施。

10月18日,党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

在租购并举等思路逐步推进过程中,不论是房地产开发商,还是房地产顾问机构,都必须在原有的住宅、商业地产板块之外,寻找更多细分或延伸的业务板块,定位新的发展空间,探索并深耕。

近日,在第一太平戴维斯华南区20周年庆典期间,第一太平戴维斯亚太区执行主席Robert McKellar接受21世纪经济报道独家专访,对中国楼市的整体走势,尤其是租赁市场的发展提出见解。在新的楼市环境之下,房企和顾问公司也将面临新的竞争机会。

租赁大有可为

Robert对租赁市场的发展尤其看好。

他指出,即使在全世界范围内,各个国家的楼市发展也并非一直平稳,各国政府对房地产市场都有所把控,以控制泡沫增长。比如新加坡、澳大利亚、英国等都会提出房产税、限贷等相关措施。

相比之下,德国的房价水平较为稳定。原因之一就是德国的租赁市场发展非常成熟。

“德国租赁市场是全球最完善,惠及范围最广的。”Robert补充道,从经济发展角度,德国在整个欧洲也属实力很强的经济体。有一部分原因是这个国家的人群没有过多把钱投资在房地产市场,而是更多投入到研究或其他投资方面,促进整个经济的发展。

因此他认为,大力发展租赁市场,长期而言可以有效提升一个国家的整体经济实力。“租赁市场发展可以提升社会资金的流动性;此外,人员是生产要素很重要的部分,租赁市场发展对于生产要素的流动非常有利。”Robert向21世纪经济报道强调,一个国家的消费者持有过多物业,对于整个经济体的发展、对于生产要素的流动都不太有利。

当然,这在一定程度上与不同地域的文化认知和消费观念也有关联。比如在亚太区,不止中国,韩国和日本人也更倾向于买房,但在西方国家,年轻人首选的大额支出一般是买车。

对于中国的租赁市场发展,Robert也提出了一些建议。

他指出,政府可以推出更多租赁用地,这对于租赁市场发展将起到很大推动作用。

从国外的案例来看,Robert总结道,“一般来说国外租赁用地不是在非常核心的地段,比如在城郊;地块不一定是熟地,可能是厂房等待改建物业,原本很少有开发商愿意重新开发这些地方;但政府会给予相应激励机制,比如减少开发税收,以此来减少开发商的运营成本。”

另外一个核心要素就是房地产信托投资基金(REITs)。国外的信托机构可以购买这类租赁物业,运营并出租出去,将投资收益预期打包,面向投资者销售。Robert指出,当前中国REITs发展尚未成型,一旦开闸将推动租赁市场快速发展,帮助运营商实现资金快速回笼。

机遇挑战并存

自去年9月30日开启大规模楼市调控以来,业界对房地产行业的预期渐趋一致。Robert也向21世纪经济报道表示,从当前市场环境来看,国内相关部门会继续以较为强硬的态度调控市场,所以未来总体成交价格增速将开始放缓。长期来说,未来年整体楼市价格将处于比较稳定的状态。

成交量方面,他认为,中国经济非常有活力,GDP能维持至少6%的增长速度,同时中国人口数量、人均可支配收入也越来越多,加之惯有的买房观念,这些都能保证国内房地产市场保持平稳和缓慢的增长,很难说有大幅波动,但至少会保持平衡。

近一年来的楼市走向变化,也令身处这个行业的各类机构开始谋求新的盈利增长点。

在Robert看来,当前的楼市调控政策一方面确实会对房地产开发商带来很大的运营挑战;但另一方面,这也带来了三个经营机遇。

首先是物流地产投资。“电商对实体零售带来冲击,但电商发展对物流厂房和分销机构发展有很大促进作用。中国的电商发展速度很快,占比也在走高,物流厂房投资可能是一个机遇。”他解释道。

再就是城市更新。Robert认为,当前中国很多城市都在经历从第二产业向第三产业转型,这带来的则是很多旧厂房需要更新成写字楼等物业形态。在此基础上,基于绿色建筑等的发展,相关的物业管理业务也将迎来很大机会。

最后则是开发商近年来开始涉及的运营商概念。“开发商的运营不再仅仅是为了建纯住宅销售出去,而是可以做更多配套服务,包括建公园、文化艺术设施等。”

针对近期内地开发商开始赴中国香港地区参与房地产开发的趋势,Robert向表示,香港是很多开发商的起源地,这些开发商有比较长的开发历史,和较好的市场认识。因此,内地开发商与其他本地开发商合作会是个明智的选择,同时也需关注当地市场的货币、税收、调控政策等外部环境因素。

作为顾问机构的第一太平戴维斯,也对接下来的发展形成了自己的判断。Robert称,待到未来中国大规模推行REITs之后,在物业估价和大宗交易销售方面,公司将会有更多发展空间。

同时在传统物业方面,零售业务线上公司会代理更多新兴品牌并引入中国市场,如瑜伽运动品牌lululemon。“住宅销售随时都有很好的机遇。从区域来看,我们会进驻更多热点二线城市,比如在武汉(楼盘)开设分公司等。”

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